משכנתה היא מוצר פיננסי בשוק משתנה.

השוק משתנה כל הזמן. ריביות עולות ויורדות, תשואות אגרות החוב עולות ויורדות, המדדים עולים ויורדים.

ברוב המקרים מדובר על מאות אלפי שקלים, לעשרות שנים וחלק מהמסלולים הם צמודים למדד ובריביות משתנות מה שמייצר סיכון גדול מאוד ללווים כשיש תנודות כלפי מעלה.

ניהול סיכונים הוא אחת ההתמחויות הגדולות ביותר של שטרן משכנתאות מכיוון שאנחנו מבינים מאוד כלכלה ומודעים לכל הסכנות שיכולות לקרות.

במשכנתה יש שלושה סוגי מסלולים עיקריים:

מסלול הפריים

מסלול בריבית קבועה צמוד למדד ולא צמוד למדד

מסלול שהריבית בו משתנה כל חמש שנים והוא צמוד למדד ולא צמוד למדד.

הסיכונים העיקריים בכל מסלול הם:

בפריים – פריים זאת ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. כשמגיעים לבנק, מותר לקחת עד שליש מהמשכנתה במסלול זה. כמו כן, מקבלים, בדרך כלל, הפחתה בריבית, לדוגמה פריים מינוס חצי או מיס 0.6. הפריים צמוד לריבית בנק ישראל. ריבית בנק ישראל יכולה להשתנות 10 פעמים בשנה בכל החלטת ריבית של נגיד בנק ישראל. מכיוון שכך, זהו המסלול הכי תנודתי שיש. עלייה של 1% בריבית בנק ישראל תעלה את ההחזר במשכנתה במסלול הפריים ב כ 10% וזה יכול להיות מסוכן וזאת גם הסיבה שבנק ישראל הגביל את המסלול הזה לשליש מההלוואה.

במסלול משכנתא בריבית קבועה אין סיכון בכלל כי הריבית קבועה אבל הסיכון מתחיל כאשר מדובר על מסלול בריבית קבועה שצמודה למדד. מדד המחירים לצרכן מודד את השינוי בסל מחירים בישראל. המטרה של בנק ישראל הוא שהמדד יעלה בין 1%-3% בשנה כל שנה. כשמסלול מסויים צמוד למדד המחירים לצרכן, זה אומר שבכל חודש, העליה של המדד חוזרת לקרן המסלול שצמוד למדד. לדוגמה – אם יש לי במסלול מסויים 300,000 ₪ והמדד עלה בחודש 10%, אז המסלול הזה יעמוד על 330,000 ₪ בסיום אותו חודש. כלומר, המדד, כשהוא עולה, מכניס לנו עוד כסף כל חודש למשכנתה. מכיוון שתקופת המשכנתה לא משתנה וצריך לסלק יותר כסף באותו זמן, ההחזרים במסלולים שצמודים למדד יכולים לעלות בצורה אגרסיבית.

במסלול של ריבית משתנה כל חמש שנים יש שני סיכונים. האחד הוא שינוי הריבית. כשלוקחים מסלול בריבית משתנה כל חמש שנים, הריבית מורכבת מעוגן וממרווח. העוגן הוא חיצוני מהבנק ולבנק אין שליטה עליו. לדוגמה, איגרת חוב צמודה במידה ומדובר במסלול צמוד ואיגרת חוב לא צמודה במידה ומדובר במסלול לא צמוד. בנוסף לעוגן, יש מרווח עליו ניתן לעשות משא ומתן. לדוגמה, קיבלתם מהבנק ריבית של 3%. העוגן עומד על 2% ולכן המרווח הוא 1%. המרווח ישאר עם הלקוחות למשך כל תקופת המשכנתה ואילו העוגן ישתנה. אם באותה דוגמה, כעבור חמש שנים, העוגן עלה ועומד על 4% אז הריבית שהלקוחות ישלמו במשך חמש השנים הבאות יעמוד על 5%.

מסלול זה מסוכן במיוחד כשהריבית מאוד נמוכה במשק כי אז בחמש השנים הראשונות הריבית נמוכה אבל בשאר התקופה, היא יכולה להיות ממש גבוה.

פקטור נוסף כאן הוא כשהמסלול הזה גם צמוד למדד ובמקרה זה, כל מה שתיארנו בריבית הקבועה שצמודה תקף גם לכאן.

לסיכום, חשוב מאוד לדעת לנהל את הסיכונים כשאתם לוקחים משכנתה ובייחוד להבין לאן ההחזר שלכם יכול לעלות במקרה שהריביות יעלו ומדד המחירים לצרכן יעלה.

במידה ותרצו שנבנה לכם תמהיל אופטימאלי למשכנתא וננהל את כל הסיכונים ברמה הגבוהה ביותר, אתם מוזמנים לפנות אלינו תמיד. זאת העבודה שלנו ובזה אנחנו מצויינים.