בואו נבין, שלב אחרי שלב, כמה זמן (מבלי לדבר על כסף, כאבי ראש ולחצים) התהליך הזה יחסוך לכם.

שלב 1 – הבנה של כל מושגי היסוד שמרכיבים את המשכנתה.

הרי ברור לכל אחד ואחת מכם שכשהולכים לקחת הלוואה של מאות אלפי שקלים לעשרות שנים אז חייבים להיות אחראים ולהבין , לעומק, את כל המושגים והפרטים. חייבים לדעת מה זה ריבית בנק ישראל, ריבית קבועה , ריבית משתנה, פריים, מדד המחירים לצרכן, לוח שפיצר, לוח קרן שווה, קלצ, קצ, מלצ, מצ, תמהיל אופטימלי, לאיזה סניף בנק לגשת, איך לבנות תיק משכנתה נכון, מתי להגיש, לאיזה ריבית אפשר להגיע, מה זה מרווח בנקאי, מה זה ביטוח משכנתה, מה זה נסח טאבו ואישור זכויות, מה הם כתבי התחייבות וייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק ואיך מחברים הכל על מנת לייצר לכם את המשכנתה הכי טובה שמתאימה לכם ולא לבנק.

על מנת ללמוד את הכל בצורה סבירה, אתם צריכים לפנות כחודש מהחיים שלכם.

אחרי שאתם שולטים בהכול כי ברור לכם שבמשכנתה אין מקום לטעויות (אפילו לא לאחת קטנה) ממשיכים לשלב השני.

שלב 2 – הבנה בכמה כסף לקנות דירה? כמה משכנתה יתנו לכם? מה ההחזר החודשי שמתאים לכם?

בשביל להבין את הנושאים האלה כמו שצריך ומבלי לעשות טעויות קריטיות שישפיעו על המשך החיים שלכם אתם חייבים להבין שהבנק קודם כל צריך להבין את ההכנסות שלכם.

במידה ואתם שכירים, הבנק רוצה לראות 3 חודשים אחרונים. אבל מה אם דווקא בחודשים האלה המשכורות נמוכות? מה אם יש לכם בונוסים שנתיים שלא רואים בשלושת החודשים האלה?

במידה ואתם עצמאים, הבנק ירצה לראות שתי שומות מס אחרונות ואישור רואה חשבון בנוסח שלו. כלומר, לא באמת משנה כמה אתם חושבים שאתם מרוויחים. מה שחושב אלה המספרים וההתייחסות של כל בנק אליהם.

בנקודה של הצגת ההכנסות לבנק, אסור לעשות טעויות מכיוון שהן ישפיעו על היכולת שלכם לקבל כסף מהבנק.

אז על מנת להבין כמה כסף הבנק יהיה מוכן לתת לכם, אתם חייבים להבין איך הבנק רואה את ההכנסות שלכם ורק אז להמשיך לשלב השלישי.

על מנת ללמוד את הכל בצורה סבירה, אתם צריכים לפנות כשלוש שעות

שלב 3 – בניית תמהיל משכנתה אופטימאלי.

אנחנו מתחילים לדבר כבר תכלס. איך בונים את תמהיל המשכנתה בהתאמה אישית אליכם ועל ידי כך לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים.

על מנת לעשות את זה אתם צריכים לשלוט ביתרונות ובחסרונות של כל מסלול ולבנות, כמו בפאזל, את האופציה הכי טובה ונכונה.

תמהיל טוב הוא תמהיל שמתאים לתנאי השוק, לצרכים שלכם וליכולות שלכם.

בתמהיל טוב ניצול הידע המקצועי בא לידי ביטוח בכך שאתם יכולים להסביר לעצמכם למה לקחתם כל מסלול ומסלול ולמה בכל מסלול בחרתם את הסכום הספציפי ששמתם במסלול ולמה את התקופה הספציפית.

בנוסף, אתם חייבים להעלות את התמהיל האופטימאלי על מערכת חישוב מקצועית בה תוכלו לראות כמה כסף תשלמו עד סוף חיי המשכנתה, מעבר למה שאתם לוקחים מהבנק, ויותר מזה, מה יקרה להחזר החודשי שלכם במידה והריבית במשק תתחיל לטפס באחוז עד ארבעה אחוזים ומה יקרה אם מדד המחירים לצרכן יטפס מעבר לצפי שלכם.

על מנת לבנות תמהיל אופטימאלי בהתאמה אישית אתם צריכים לרכוש רישיון למערכת ייעוץ מקצועית ולהשקיע כ 4 שעות. בשלב הזה, אתם חייבים להיות  בטוחים שעשיתם את ההכי טוב שלכם.

אחרי שיש לכם תמהיל משכנתה אופטימאלי ורק אז אפשר להתקדם לשלב הבא והוא:

שלב 4 – הכנת תיק משכנתה מושלם

בהכנת תיק משכנתה לבנקים יש חוקים מאוד ברורים. החוק הראשון הוא שאסור לשקר לבנקים והחוק השני הוא זה שלבנקים צריך להראות מה שהבנקים רוצים וצריכים לראות בלבד. הרבה מאוד אנשים בלי הבנה עושים טעויות קשות בהכנת התיק לבנקים ומצרפים חומרים שהבנקים לא רוצים לראות ועל ידי כך גוזרים על עצמם בעיה קשה שיכולה להגיע עד לסירוב למתן משכנתה.

את הכנת התיק חייבים לעשות בצורה מקצועית ומאוד מסודרת על מנת לתת לפקיד/ה המשכנתאות תמריץ לקדם את התיק שלכם לפני כל התיקים שיושבים להם על השולחן (ויושבים להם המון), לכן לעיתים קרובות פניה לקבלת ייעוץ משכנתאות מיועץ משכנתה פרטי ובלתי תלוי יכולה לחסוך ללקוחות רבים כסף רב בעתיד וגם זמן שיש להשקיע בנושא.

שלב 5 – הגשה לבנקים הנכונים

יש שוני גדול מאוד בין סניפים של אותו בנק וזה ממש קריטי לדעת לאיזה סניפים להגיש את התיק שלכם. כלומר, תיגשו לשלושה סניפים של אותו בנק ותקבלו בכל אחד מהם הצעה שונה. המטרה של הבנקאים בסניפים היא להרוויח כמה שיותר כסף מכל משכנתה וכמובן לעמוד ביעדים שמציבים להם. במידה ותיכנסו לסניף שקרוב אליכם הביתה או לעבודה ויושב שם פקיד או פקידה שעמדו כבר ביעדים שלהם, אז הם לא ימכרו לכם את הכסף בזול, כלומר לא תקבלו ריביות טובות. לכן, חשוב מאוד להבין בדיוק לאיזה בנקים להגיש את התיק ולאיזה סניפים בתוך הבנק.

לאחר שהבנתם לאיזה בנקים ולאיזה סניפים להגיש מגיע שלב בזבוז הזמן הגדול:

המתנה על הקו למוקד של הבנקים להגשה – כשעה לפחות בכל בנק כפול מספר הבנקים שאתם מחליטים לפנות אליהם

קביעת פגישות בסניפים השונים – לקחת חצי יום חופש מהעבודה, להגיע לסניפים הנכונים, לשבת בפגישה ולקבל הצעה. כשעתיים כפול מספר הבנקים אליהם החלטתם לגשת

לאחר שהתיקים הוגשו ויש לכם הצעות מגיע שלב קריטי והוא:

שלב 6 – משא ומתן על התנאים

במידה ואין לכם תמהיל משכנתה אופטימאלי בהתאמה אישית, אתם נמצאים כרגע עם כ 5 הצעות מהבנקים אליהם נגשתם. כל הצעה כנראה לא דומה להצעה השנייה והמשותף לכל ההצעות- שהן הצעות שטובות לבנק ולא לכם.

בשלב הזה אתם מתחילים לגלוש בפורומים של משכנתאות לקבל עצות של אנשים שלא מבינים מי אתם, מה הצרכים שלכם ומה היכולות שלכם. פתאום אתם מבינים שלכל אחד יש דעה. כל מי שאי פעם לקח משכנתה אחת במשפחה שלכם הופך להיות יועץ מקצועי ומסביר לכם מה לעשות.

אתם מנסים להשיג את הפקידים בבנקים בכל דרך – טלפון (אין סיכוי שיענו), מייל (המייל עמוס מאוד) ובאין ברירה אתם פשוט נוסעים פיזית לבנק לבקש שיתנו לכם הצעה טובה יותר.

בסופו של דבר הזמן הולך ואוזל ואתם מוצאים את עצמכם עם המון לחץ וכאבי ראש והכי חשוב בלי יכולת להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים ובלי היכולת הכי חשובה שיש והיא לדעת בוודאות שהגעתם לריביות הנמוכות ביותר שאפשר להגיע אליהן בכל בנק ובנק.

הזמן שדוחק, גורם לכם, בסופו של דבר, ללכת ולסגור עם מה שנראה לכם, על פניו, הכי טוב ועם הפקיד או הפקידה שהיו הכי נחמדים אליכם.

ברור לכם שמדובר על החלטה פיננסית ענקית של מאות אלפי שקלים לעשרות שנים אבל אין מה לעשות, צריך לעמוד בזמנים של החוזה.

לאחר שסגרתם עם בנק מסוים, הגיע אחד השלבים הסופיים:

שלב 7 – שמאות וחתימות על החוזה

קיבלתם מהבנק אתו החלטתם שאתם הולכים רשימת שמאים מהם אתם צריכים לבחור את השמאי הנכון. אתם מתקשרים לכולם מבלי לדעת האם השמאי הוא שמאי מקצועי ויעיל וקובעים עם מי שהכי זמין. במקרים מסוימים, בחירת שמאי לא נכונה תגרום לכם לבעיה קשה מאוד מכיוון שהוא יכול להעריך את הנכס נמוך מהחוזה ולא תקבלו את כל המשכנתה שאתם חייבים.

מזל טוב, הגעתם לבנק לחתימות. אתם חייבים לדעת שאתם חותמים על מה שקבעתם. שאין עליות של עוגנים, שכל המסלולים שקבעתם לא הולכים להשתנות בעשירי לחודש. אתם חייבים להבין בדיוק מה אתם נדרשים לעשות מכיוון שיש לכם זמן מוגבל לעשות את זה והסיכוי שלכם להשיג את הבנקאי לאחר שתצאו מהסניף הוא נמוך. המטלות הן – רשם משכונות, נוטריון, ביטוחי משכנתה, כתבי התחייבות, רישום בטאבו ולעיתים משימות והשלמות נוספות. שוב, יש לכם זמן מוגבל לבצע הכול מכיוון שיש תוקף לריביות אפילו שכבר חתמתם.

מהשלב הזה ואילך, האתגר הכי גדול שלכם יהיה להשיג את הפקיד או הפקידה כשיש לעורכי הדין שאלות או שרוצים לעשות תיקונים בכתב ההתחייבות וכיו"ב.

אם תסכמו את הזמן שנדרש לכם לעשות עבודה באמת טובה תגיעו לתקופה מאוד מאוד משמעותית וכאן דיברתי רק על הפסד זמן ולא על הפסד כספי שנובע מתמהיל לא נכון או הגשה של התיק לסניף לא נכון. את כל בזבוז הזמן הזה ילווה לחץ גדול ואי וודאות מכיוון שאתם עושים את הפעולה הזאת פעם (או פעמיים בחיים) ואתם לא יכולים להתמודד מול מערכת משומנת כמו הבנקים שרוצה וחייבת להרוויח כמה שיותר על כל משכנתה ומשכנתה.

במקום כל מה שמתואר כאן למעלה, אתם יכולים פשוט לתת לנו את המושכות למשכנתה שלכם ואתם משוחררים מהכל. זאת העבודה שלנו. אנחנו עושים את זה כבר 10 שנים כל יום כל היום. ניסיון אין סופי, קשרים ויכולות להגיע לתוצאה הכי טובה במהירות האפשריית.

כל הלחץ שלכם יורד ואתם בטוחים שתקבלו את ההכי טוב בעסקה הענקית הזאת.

תזכרו, זה מה שאנחנו עושים. זה לא על הדרך. זה המקצוע שלנו ואנחנו מעולים בו.

מוזמנים לקרוא אודות שטרן משכנתאות